Metsä tarjoaa sijoittajalle markkina- ja inflaatiosuojatun sijoituskohteen. Metlan tilastojen mukaan metsätalouden keskimääräinen nimellistuotto vuosien 1986 ja 2012 välisenä aikana oli keskimäärin 4.8 prosenttia vuodessa. Samaisella ajanjaksolla inflaatio oli 2,3 prosenttia vuodessa, jolloin reaalituotoksi jää 2.5 prosenttia vuodessa. Tuotto on mielestäni kohtuullisen hyvä keskimääräiseksi tuotoksi ja yksittäinen toimija voi saada metsästä vielä parempaa tuottoa.

Kuvaaja puunhinnoista vuoden 2010 rahana. Kuvan lähteenä metsätilastollisen vuosikirjan 2011 luku neljä. Puun reaalihinta on pysynyt viimeiset 60 vuotta samalla tasolla.

Puuntuottaminen sopii sijoituksien hajautukseen tarjoamalla inflaatiosuojatun osake- ja kiinteistömarkkinoista suoraan riippumattoman tuoton. Metsä kasvaa kuutioita kaikissa markkinatilanteissa ja puun hinta on seurannut inflaatiota ainakin tilastoidut vuosikymmenet 1950-luvulta lähtien. Puunhinnassa on ollut vuosien varrella piikkejä ylös ja alas, mutta muuten puusta saatava raha on säilynyt suhteellisen vakaalla tasolla.

Metsätaloudelle maalataan erilaisia riskejä. Suosituimpina riskeinä ovat metsien tuhoutuminen ilmastonmuutoksen seurauksena ja puunkysynnän romahtaminen metsäteollisuuden siirryttyä eucametsien varjoon. Molemmat riskit ovat reilusti liioiteltuja eikä markkinoilla ei ole muitakaan täysin riskittömiä sijoituskohteita.

Uskon puun säilyttävän arvonsa myös tulevaisuudessa. Laudalle ja vanerille ei ole ole tullut merkittäviä uhkaajia, jolloin tukin tarve ja hinta tulevat säilymään myös tulevaisuudessa samalla tasolla. Tukin kysyntä ja hinta tulevat vaihtelemaan myös tulevaisuudessa asuntorakentamisen tahdissa. joten siltä osin metsätalous ei ole täysin suojassa maailman kiinteistömarkkinoiden heilunnalta. Suomalaisten sahojen tuotanto suuntautuu valtaosin vientiin. jolloin tukin kysyntä ei ole riippuvainen pelkästään suomalaisesta asuntorakentamisesta.Pienemmästä kuitukokoisesta puusta voidaan tehdä sellua, paperia tai energiaa. Suomessa on viime vuosina lopetettu paperitehtaita, kuten kuvassa näkyvä Myllykosken paperitehdas. Paperitehtaiden lopettaminen ei ole tarkoittanut puuntuottajille maailmanloppua. Esimerkiksi vuonna 2013 kotimaisen kuitupuun osto on ollut suurempaa kuin metsätaloudellisesti hyvänä vuotena 2007.

Paperiteollisuuden puun kysynnän laskettua puu on ohjautunut energiantuottamiseen korvaamaan kivihiiltä ja maakaasua. Kiintokuutiosta puuta saadaan saman verran energiaa kuin 200 litran tynnyristä polttoöljyä. Energian hinta tulee säilymään tulevaisuudessa niin korkealla tasolla, että myös kuitukokoisesta puusta voidaan maksaa vähintään yhtä paljon kuin nykyään. Eikä sellunkaan hinta ja kysyntä ole ollut laskusuunnassa.

Vaihtoehtoisia tapoja sijoittaa metsään

Metsäsijoittajilla on kaksi erilaista tapaa tehdä tulosta. Kiinteistöjalostajat ostavat suuren tilan, myyvät tilalta puuta ja lopulta myyvät tilan palasina uusille omistajille. Tilalta pilkotaan ensiksi mökkitontit ja sen jälkeen tila myydään kaupunkilaisten puuhapalstoiksi polttopuunhankintaan.

En näe kiinteistöjalostamista varsinaisena metsäsijoittamisena. Minun käsitykseni varsinaisesta metsäsijoittamisesta on ostaa tila ja tuottaa tilalla sen jälkeen puuta. Kantavana ajatuksena on, että tilaa ei tulla koskaan myymään ulkopuolisille, jolloin tilan tuotot tulevat puunmyynnistä.

Metsää voi ostaa joko suoraan tai sitten yhdessä muiden kanssa yhteenliittymänä. Suurempien yhteenliittymien etuna verrattuna yksittäisen toimijan pienempiin maa-alueisiin on mahdollinen lisätuotto parempien puu- ja metsänhoitokauppaehtojen myötä sekä aineettomista hyödykkeistä, kuten metsästysluvat, saatavat korvaukset. Suurempien maa-alueiden hoitamiseen tarvitaan myös ammattimaisempaa palkkatyövoimaa, jolloin edut menetetään helposti nousseihin palkkakuluihin. Yhteenliittymien mainospuheissa puhutaan yleensä vain eduista ja unohdetaan mahdolliset lisäkustannukset…

Metsäsijoittamisesta kiinnostuneella on monta tapaa päästä mukaan saamaan hyötyä puiden kasvamisesta. Listasin muutamia tyypillisiä vaihtoehtoja, joiden väliltä metsästä sijoituksilleen hajautusta hakeva voi pohdiskella ja seuraavissa kappaleissa käsittelen vaihtoehtoja tarkemmin:

1. Metsäkiinteistön ostaminen
2. Metsärahasto-osuuksien ostaminen
3. Ulkomaisten metsärahastojen (REIT) osakkeiden ostaminen
4. Yhteismetsäosuuksien ostaminen
5. Metsää omistavan osakeyhtiön osakkeiden ostaminen

Suomessa ei ole tällä hetkellä piensijoittajille suoraan muutamien tuhansien eurojen hajautukseen sopivia suoria metsäsijoitusmuotoja. Metsätaloudellisesti toimivien tilojen hinnat lähtevät 75 000 eurosta eikä markkinoilla ei ole piensijoittajille sopivia suomalaiseen metsämaahan sijoittavia metsärahastoja suomalaisten metsärahastojen minimerkintöjen ollessa sata tuhatta euroa. Piensijoittajalle helpoin tapa hajauttaa sijoitusomaisuutta metsään on ostaa runsaasti metsää omistavien pörssiyhtiöiden osakkeita.

Metsäkiinteistön ostamista hankaloittaa ohut tarjonta

Perinteinen tapa sijoittaa metsään on ostaa oma metsätila. Metsäsijoittamisen suurin haaste on ollut sopivien tilojen löytyminen. Tai rehellisesti kirjoitettuna, sopiva tiloja löytyy, mutta tilojen hinnat ovat karanneet taloudellisen kannattavuuden taakse. Naputtelin metsätilan ostamisesta pidemmän jutun otsikolla metsätilan ostaminen, vihjeitä tilan etsimiseen ja arviointiin.Arvelisin, että tilojen taloudellisessa mielessä liian korkeat hinnat ovat seurausta halvoista pankkilainoista, varakkaiden ihmisten kiinnostumisesta metsämaasta ja maapohjan tuntumisesta turvalliselta ja pysyvältä sijoituskohteelta muuten epävarmalta tuntuvassa maailmassa.

Meillä on ollut tavoitteena ostaa lisää metsämaata. Meidän heikosti toimivana ostomenetelmä on ollut seurata myynti-ilmoituksia ja käydä tarkastamassa kiinnostavat tilat sen jälkeen maastossa. Jos tila on vaikuttanut edelleen hyvältä maastokäynnin jälkeen, olemme tarjonneet tiloista enintään itse laskemaamme summan verran rahaa. Tiloista ei kannata maksaa ylihintaa edes silloin, kun myyjällä on epärealistinen käsitys tilansa arvosta.

Meidän kohdalla ostotarjouksien tekeminen ei ole johtanut toivottuun tulokseen. Käytännössä joko kiinnostavat tilat ovat menneet heti kaupaksi muiden ostajien oltua meitä nopeampia tai tilojen hintapyynnit ovat olleet liian korkeita. Liian korkeiden pyyntihintojen jälkeen myyjät eivät ole suostuneet meidän metsätaloudellisesti realistisiin tarjouksiin.

Meillä on tavoitteena saada omalta metsätilalta hyvän mielen lisäksi taloudellista tuottoa. Tämä blogi syntyi alkujaan muistiinpanopaikaksi omille pohdinnoille ja auttamaan muita puuntuotannosta kiinnostuneita samojen ongelmia parissa. Olen koonnut juttuja aihepiireittäin hakemistoon helpottaakseni juttujen löytymistä.

Metsärahastot tarjoavat helpon (ja vähätuottoisen?) tavan

Suomessa on noussut viime vuosina muutamia metsärahastoja suoran metsäomistuksen rinnalle. Metsärahastossa metsät ovat rahaston omistuksessa ja niitä hoidetaan rahastoyhtiön määräämällä tavalla. Rahastoyhtiö ottaa rahastonhoitamisesta oman palkkionsa, joka on poissa sijoittajan tuotoista.Suomessa oli vuonna 2013 valinnanvaraa jo parin metsärahaston välillä. Yksityissijoittaja voi sijoittaa metsään Taaleritehtaan kautta Jyrki Ketolan perinteisellä talousmetsäajattelulla  tai Nordic forestin kautta Timo Pukkalan mukaisella jatkuvan kasvatuksen käyttämisellä.

Suomessa operoi lisäksi institutionaalisille sijoittajille suuntautuneita metsärahastoja. Sekä Sitra että Ilmarinen ovat sijoittaneet Luxemburgiin rekisteröityneeseen Dasos rahastoyhtiöön. Suomessa toimivien rahastoyhtiöiden lisäksi myös muutamat ulkomaalaiset rahastoyhtiöt, kuten saksalainen Latifundium, ovat ostaneet Suomesta metsää sijoitusmielessä.Taaleritehtaan rahasto on ostanut pariin kertaan metsää UPM:ltä ja on aktiivisessa toiminnassa. Nordic forestin rahasto oli joulukuussa 2013 vielä keräämässä 30 miljoonan euron tavoitesummaa ja suunnittelee käyttävänsä kerätyt rahat parin seuraavan vuoden aikana 10 000 metsähehtaarin ostamiseen.

Molemmissa yksityissijoittajille suunnatuissa rahastoissa on minimimerkintänä 100 000 euroa. Minimimerkintäsumma on kohtuullisen suuri jopa metsäpuolelle, 100 000 eurolla saa ostettua myös sijoituskelpoisen metsätilan. 100 000 euron minimerkinnän takana on osittain Suomen lainsäädäntö. Sijoitussumman noustessa tarpeeksi suureksi valtio mieltää asiakkaan sijoittavan ammattimaisesti eikä sijoitusyhtiö tarvitse esimerkiksi sijoituspalvelutoimilupaa. Nordic forestilla on kuulemma tavoitteena tarjota rahastoja myös piensijoittajille.Rahastojen perimmäinen ongelma on voittojen valuminen osittain rahastoyhtiön haltuun. Esimerkiksi Nordic forest perii vuosittain 1.25 prosentin hallinnointipalkkiota rahaston hoitamisesta. Lisäksi rahastolla on normaaleja metsänhoitokuluja. Rahaston palkkio on kohtuullinen, mutta verottaa varmuudella suuren siivun rahaston varsinaisesta tuotosta.

Rahastojen kohdalla ainoa varma voittaja on rahastoyhtiö. Esimerkiksi Taaleritehdas tuotti vuonna 2012 reilut 10 prosenttia voittoa liikevaihdostaan. Ostamalla rahastoyhtiön osakkeita voi saada parempaa tuottoa kuin ostamalla rahastoyhtiön rahastoja.

Perustettavien rahastojen tarvitsee ostaa kerralla kohtuullisen suuria yhtenäisiä maa-alueita. Vapailta markkinoilta tilojen ostaminen olisi mahdotonta, rahastoyhtiöiden onneksi metsäyhtiö UPM on myynyt 2010-luvulla runsaasti maa-alueitaan pois. UPM:n kannalta metsävarojen myyminen on luontevaa toimintaa. Myydessään merkittävästi metsäomaisuuttaan UPM:n parantaa pääomatuottoa, mutta varmistaa puuntarjonnan säilymisen sitomalla ostajan puukauppa- ja metsänhoitosopimuksilla.

UPM:n myyntiehtojen mukaan myyjä sitoutuu myymään ja UPM sitoutuu ostamaan suunnitelman mukaisen puumäärän. Minun käsitykseni mukaan omistajalla pitää olla oikeus myydä puuta kenelle haluaa ja milloin haluaa. Muuten metsät eivät ole oikeasti omistuksessa.

Metsän omistaminen REIT-muotoisten kiinteistörahastojen kautta

Metsää voi ostaa myös (ulkomaalaisten) pörssinoteerattujen REIT-muotoisten kiinteistörahastojen avulla. Sana REIT tulee englannin sanoista ”Real Estate Investment Trust” eli vapaasti suomennettuna kiinteistösijoitusrahasto.

REIT-muotoiset kiinteistörahastot tulivat kannattavuusmielessä mahdollisiksi vuonna 2009, kun valtio asetti lain eräiden asuntojen vuokraustoimintaa harjoittavien osakeyhtiöiden veronhuojennuksesta. Suomessa yleisesti verovelvollinen asuntojen vuokraustoimintaa harjoittava osakeyhtiö vapautettiin suorittamasta tuloveroa. Lain säätämisen jälkeen ensimmäinen kiinteistörahasto, Orava-asuntorahasto aloitti, pörssitaipaleensa vuoden 2013 syksyllä.

Suomessa ei ole vielä vuonna 2013 pörssinoteerattua metsärahastoa johtuen hieman ihmeellisestä lainsäädännöstä. Laki ei anna tarpeeksi vapautta varsinaisten ”verovapaiden” metsäkiinteistöihin sijoittavien pörssinoteerattujen kiinteistörahastojen perustamiseen. Nykytilanteessa verotus toimii vuonna 2014 seuraavasti. Esimerkissä metsäala tuottaa vuodessa voittoa sijoittajaa kohden 30 000 euroa:

• Nykyinen REIT tai osakeyhtiö: 30 000e – yritysvero 20% = 24 000e – pääomavero 31% = 16 650 euroa
• Oikea REIT  tai suora omistus: 30 000e – pääomavero 31% = 20 700 euroa

Pysymällä yksinkertaisessa verotuksessa sijoittaja saa käteen 16 prosenttia enemmän rahaa kuin käyttämällä kaksinkertaista verotusta. Nykyisen verotuksen aikana metsä-REIT ei olisi sijoittajille kannattava. En tiedä miksi metsärahastoille jätettiin edelleen kaksinkertainen verotus, kun kiinteistörahastot vapautettiin yhdenkertaisen verotuksen piiriin. Puuntuottamista voisi pitää vastaavana liiketoimintana kuin asuntojen vuokraamista.

Suomalaisille sijoittajille REIT-vaihtoehtona toimii ulkomaalaisten pörssinoteerattujen kiinteistörahastojen ostaminen. REIT-rahastoja voi ostaa suoraan USA:n osakemarkkinoilta esimerkiksi Nordnetin kautta tai sitten kysymällä omasta pankistasi osakkeen saatavuutta.

Osakkeita voi hakea Nordnetistä niiden pörssitunnuksien avulla, esimerkiksi Plum Creekin tunnus on PCL ja Potlatchin tunnus on  PHC. Osakkeiden hinnat ovat kymmenissä euroissa, jolloin myös pienellä pääomalla pääsee metsänomistajaksi.

Toivottavasti myös Suomessa muokataan lakia siten, että pörssinoteerattujen metsärahastojen toiminta tulee mahdolliseksi. Osakemuotoisuus on perinteiseen rahastoon verrattuna huomattavasti parempi tapa omistaa rahastoja. Osakemuotoisilla rahastoissa on samanlainen tiedonantovelvollisuus kuin muillakin pörssiyhtiöillä, jolloin niiden toiminta ja kulut ovat huomattavasti selkeämmin esillä kuin perinteisillä rahastoilla.

Yhteismetsäosuuksien ostaminen

Suomessa kiinteistöt voivat muodostaa yhdessä yhteismetsän, josta muodostuu verotuksellisesti itsenäinen yksikkö. Yhteismetsien koko vaihtelee parin kymmenen hehtaarin alueista aina Kuusamon 89 000 hehtaarin yhteismetsään. Kokonaisuudessa neljä prosenttia yksityismetsien pinta-alasta kuuluu yhteismetsiin.

Suurimpia yhteismetsiä hoidetaan ammattimaisesti ja niiden osuuksia tulee aina välillä markkinoille. Osuuden ostamisen lisäksi yhteismetsään voi päästä mukaan liittämällä omat metsänsä yhteismetsään, jos metsät sijaitsevat yhteismetsän kannalta hyvällä paikalla. Yhteismetsät ovat luonteeltaan suoran omistamisen ja metsärahaston välimaastossa.

Valtio kannustaa yhteismetsien perustamiseen pääomaveroa alemmalla 28 prosentin verokannalla. Pääomaveron ollessa vuonna 2014 tuloista riippuen 31 / 33 prosenttia yhteismetsän osakkaat saavat pientä veroetua verrattuna yksityiseen metsätalouteen.

Antaessaan yhteismetsille veroetuja on valtio asettanut yhteismetsille myös rajoitteita säätämällä yhteismetsälain. Lain mukaan yhteismetsää tulee käyttää ensi sijassa kestävän metsätalouden harjoittamiseen. Toimintaa varten yhteismetsällä tulee olla metsäsuunnitelma ja sen taloutta tulee seurata kirjanpidolla. Hallintoon yhteismetsällä tulee olla osakaskunta.

Veroetu hukkuu nopeasti yhteismetsän pakollisiiin ja vapaaehtoisiin hallintokuluihin. Esimerkiksi Kuusamon yhteismetsä sai aikaiseksi vuodessa 1 780 000 euroa jaettavaa ja hehtaaria kohden jaettavaa syntyi 20 euroa. Tulos on mielestäni matala verrattuna metsän yleiseen tuottoon. Edes maan suurimmassa yhteismetsässä ei ole saavutettu merkittävää etua verrattuna yksittäisiin tiloihin.

Vanhan sanonnan mukaan ”isännän askel höystää pellon”. Samanlainen oikea omistajuus, joka syntyy suoran omistamisen kautta, nähtävästi parantaa myös metsätalouden kannattavuutta. En näe yhteismetsiin liittymisessä tai niiden osuuksien ostamisessa järkeä. Ennemmin kannattaa myydä metsätila vapailla markkinoilla ja sijoittaa rahat muihin kohteisiin kuin liittää metsätila yhteismetsään.

Metsää omistavien osakeyhtiöiden osakkeiden ostaminen

Suomalaisilla metsäteollisuusyrityksillä on perinteisesti ollut paljon metsäomaisuutta. Ostamalla metsäteollisuusyrityksien osakkeita tulee ostaneeksi sellu- ja paperitehtaiden lisäksi myös metsämaata.

Hajautusmielessä metsänomistajalle metsäteollisuusyrityksien osakkeiden ostaminen tuntuu oudolta. Riskin hajauttamisen kannalta metsänomistajan kannattaisi ostaa vain sellaisien yrityksien osakkeita, joiden tulos ei ole riippuvainen samoista tekijöistä kuin puunkysyntä ja -hinta. Henkisesti sellufirmojen omistaminen tuntuu hyvältä, myydessä puuta ”liian halvalla” saa teoriassa pientä hyötyä yrityksen tehdessä reilut voitot sellun valmistuksessa. Hyöty on oikeasti vain henkinen…

UPM:llä on 529 300 397 osaketta, joiden yhteinen markkina-arvo oli 23.12.2013 yhteensä 6420 miljoonaa euroa. Lisäksi UMP:llä oli velkaa 3300 miljoonaa euroa. UPM omistaa noin 850 000 hehtaaria metsämaata Suomessa ja Isossa-Britanniassa. Metsien lisäksi UPM omistaa muutaman sellu- ja paperitehtaan sekä muita metsäteollisuuden laitoksia. Ostaessa yhden UPM:n osakkeen hintaan 12.12 euroa tulee ostaneeksi samalla 16 neliötä metsää. UPM:n on perinteisesti hoitanut metsiään hyvin ja UPM:n kasvattamalla puulla on aina asiakas.

UPM:n osakkeiden ostaminen on todellisuudessa yksi edullisimmasta tavoista ostaa metsää. UPM:n kautta metsän omistamisesta saa vastaavan ilon kuin rahastojen ostamisesta. Omistat metsää, mutta et voi itse vaikuttaa sen tuottoon.

Miten rikastua metsällä?

Googlen vuoden 2013 hakujen suosituimpia aiheita olivat erilaiset kysymykset miten / kuinka rikastua. Metsän ostaminen ei ole paras ratkaisu rikastumispulmaan. Metsä antaa tien vaurastua, mutta ihmisen elämän aikana metsällä rikastuminen ilman reilua perittyä omaisuutta on vaikeaa. Ostamalla metsää oikealla hinnalla saa varmaa, mutta matalaa tuottoa. Nopeasta rikastumisesta haaveilevien kannattaa suunnata sijoituksensa muihin kohteisiin.

Huomautus: Tämä blogikirjoitus ei ole tarkoitettu osto- tai myyntisuositukseksi vaan antamaan ideoita sijoituspäätöksien tueksi. Blogin kirjoittaja omistaa osuuden metsäkiinteistöstä sekä pörssiosakkeita, joiden joukossa on myös UPM:n osakkeita.